村民公寓：小小屋基地怎么已毕大变身？

半月谈记者 张朝祥

户均仅13平方米的屋基地，却建出一套120平方米的住房——这么的革新命举，发生在广东省珠海市斗门区莲洲镇福安村。半月谈记者在现场看到，3栋11层的村民公寓在福安村拔地而起。公寓每栋一梯两户、首层架空，可夸耀60户村民住房需要，临近即是村民归来的农田和鱼塘。据了解，这么的分拨口头比原有口头地盘诓骗抛弃普及了3倍。

东谈主多地少是我国的基本国情，非常是屋基地供求矛盾隆起，导致一些农村乱建、违建问题丛生。2020年以来，看成寰宇第二批农村屋基地轨制革新试点地区，珠海市斗门区着眼隆起问题，通过“多户联建”样式建树村民公寓，遵守股东农村屋基地轨制革新。

让农民住房产权包摄“不拧巴”

本年40岁的福安村村民梁少声，出门务工前住在爷爷20世纪60年代建的祖屋中。祖屋面积约100平方米，后归父亲、大伯、二伯三家共有，最多时10多东谈主共住一屋。“祖屋已日渐破旧，我成亲后也无法夸耀三代东谈主一同居住。”梁少声告诉半月谈记者，我方曾探讨重建祖屋，但屋基地权属复杂等成分红了“拦路虎”。2022年，梁少声传闻村里将建村民公寓，让他有了回乡安家的盼头。

“修建‘福安·幸福里’村民公寓前，福安村已有40年未分拨过屋基地。”福安村党支部布告、村委会主任林振业先容，村民建房需乞降用地供需矛盾日渐隆起，全村共237户、1267东谈主，多年来积累有所居、可分户但未能分户的农民有178户，其中有弥留建房需求的近30户。

“福安·幸福里”村民公寓首期封顶

神色首期行将完工，梁少声离住进新址的日子越来越近了。“在原屋基地上重建贫困重重。这个神色为咱们处置了浩劫题。”梁少声说，为了恰当“一户一宅”的要求，他决定烧毁原祖屋的剿袭权，选择购置村民公寓。

公开而已知道，以往各地有过一些农民“上楼”的案例，但大多是先由村集体或其协作企业出资，以村集体地盘而非农民个东谈主屋基地报建，再有偿分拨给农民使用，因而导致农民只领有房屋所有权人妖，地盘使用权只可确权到村集体名下，干系神色被农民称为“小产权房”。

怎么让农民住房产权包摄“不拧巴”？福安村村民公寓汲取“多户联建+一户一证”的样式，即以多户村民集体央求屋基地并连合报建，先分拨屋基地、再连合央求农房建树，同期参照国有建树用地商品房出让的口头，按户永别屋基地使用权和建筑物所有权。

据了解，央求村民公寓的村民须恰当新分户要求，或快活将原有屋基地清偿农村集体经济组织，确保“一户一宅”，作念到“一户一证”，每户农民享有屋基地使用权13平方米、房屋所有权120平方米。村民公寓的流转、退出参照农村屋基地干系端正办理，享有同等的权力和保险。

和“外村东谈主”一都“上楼”

“在原来屋基地管制轨制下，‘跨村建房’险些不可能。”谈到革新冲破，斗门区委常委李丛例如先容，为进一步推动有限的屋基地资源在更广边界内已毕更有用配置，斗门区出台专项计谋，探索屋基地使用权跨村配置，允许福安村临近的广丰村、耕管村恰当“一户一宅”要求的屋基地经验权东谈主到福安村连合报建村民公寓。

广丰村村民梁桂林本年42岁，一家三代20多口东谈主仅有一块建筑面积约70平方米的屋基地，屋子则是20世纪70年代建的老瓦房。濒临拥堵不胜的居住要求，从事生息业的梁桂林干脆在自家鱼塘旁建起了棚屋。

2022年，梁桂林传闻隔邻福安村建树的村民公寓神色二期，广丰村、耕管村的“外村东谈主”也能购买，并按普通屋基地报建办理不动产权证。“我坐窝认购了一套，这里离我的鱼塘仅有5分钟路程。改善生存要求的同期，还便捷热心家里老东谈主。”梁桂林示意，“现时每周都要来福安转转，望望神色进展，就盼着能早日住进‘幸福里’。”

为抵偿占用的福安村集体地盘资源，“跨村建房”村民每户需多交屋基地有偿使用颐养金3.6万元，并视同其已在本村已毕屋基地经验权。李丛先容，外村村民村集体经济组织成员权力保抓不变，户口可左证个东谈主需要选择是否迁入。现时，公寓二期共20户跨村村民已全部参建并缔结认购契约。“他们在建树本钱、贷款决策、物业管制等方面享受与福安村村民同等的权力。”

既要开源，也要节流

有钱就建，没钱就停，等有钱不时建，这是农民自建房的常态。

“村民公寓需要建树资金剖释足额保险，不可像自建房那样资金断断续续、施工开开停停。”林振业说，施工要有保险，要津是资金得跟上。

据了解，“幸福里”神色建树用度全部由农民自筹集资，每套总价约30万元，这并非所有农民都能一次性筹集都。屋基地看成农民惟一住房，仅限于本村集体经济组织成员里面流转，因无法成为及格的典质物而央求不到建房贷款。

为处置部分农户建房资金缺少问题，经国度金融监管总局备案，政府部门连合场地贸易银行，推出寰宇首个提拔农民屋基地住房建树的贷款产物“美艳农居贷”，并由斗门区属国企出资缔造上限1000万元的风险担保资金池。这一决策以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%的贷款决策，保险了村民公寓建树的资金开端。

神色干系进展东谈主先容，珠海创新建议用农民股权分红质押代替房产典质，一朝贷款出现落后，则由国企风险担保资金池先行偿还银行剩余贷款的80%。国企按契约从当事村民每年的村集体经济组织股权分红收益中逐年抵扣，合理对冲了银行的不良贷款风险。

村民签约后先付9万元的首付款，封顶后左证个东谈主经济气象可选择全额一次性付清或贷款分期两种支付样式交都尾款。林振业带着村民细细算了一笔账，贷款最长分期20年，月供约1200元，一年1万多元。现时村集体年东谈主中分红约4000元，一家几口依靠分红基本能还清贷款。

“要把村民公寓里的每一分钱用到刀刃上。”斗门区政府以为，不可把正本针对商品房设备商收取的用度照搬到村民公寓。区政府和洽当然资源、住建、给水、供电等干系部门，对东谈主防他乡建树费、绿色建筑行为费、配电房建树、给水领路调动等30多个干系事项，作念到能减则减、能免则免。通过“公益+微利”的样式，政府组织国企、驻地建筑业企业积极参与，省俭看法野心、招标本钱和中间用度。多措并举之下，村民公寓建树本钱由原先展望的3300元/平方米裁汰到2500元/平方米，基本与当地农民自建房本钱抓平。

将革新教授轨制化、体系化

屋基地是农民的“命脉”，其轨制革新波及面广、影响面宽，历史原因、利益成分等盘根错节。2023年7月，中央初次建议，在屋基地轨制革新试点地区，允许照章获得的屋基地向县域内恰当要求的农村集体经济组织成员家庭转让。珠海市这一村民公寓神色恰是收拢革新机会，最初探索尝试屋基地经验权跨村已毕。参与革新的干部以为，村民公寓是一个新滋事物，在建树方面的一些配套计谋照旧空缺，需要干系部门通力协作，在野心圭臬、建树轨范、管制进展、配套做事等方面建立起一整套的轨制体系。

受访干部建议，革新要坚抓看法引颈，合并新一轮多规合一屯子看法编制责任，有序布局并扩充村民公寓建树；健全农民建房审批管制，从根蒂上保险农民的屋基地经验权已毕；将由屋基地联建的村民公寓与城市商品房区别开来，从配套保险上缩小农民职守；用更好的金融做事夸耀村民的住房需要，同步探索村民世俗自建房、房屋维修、翻建等范畴的贷款已毕旅途。

“‘多户联建’样式大幅度普及了地盘诓骗抛弃，屋基地经验权跨村已毕、分红质押、积分排位等探索造成了村民住房保险新机制，为股东农村屋基地轨制革新提供了‘珠海决策’。”珠海市委革新办进展东谈主先容，珠海市制定出台13份轨制文献，秘籍屋基地审批、流转、周转诓骗、退出、登记、有偿使用、风貌管控、经验权跨村已毕等全经由。“珠海正左证试点试行教授，稳慎推动在更大边界复制扩充，并冉冉探索县域、市域边界内屋基地经验权的跨区域已毕，促进屋基地资源愈加高效、集约配置。”